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ACQUISTARE CASA OGGI: le insidie del momento.

Dal mercato dei mutui segnali rassicuranti, ma c'è ancora molto da fare.

Diversamente da quello che si pensa, il mercato dei mutui non è così in ripresa come si pensa, e gli esperti del settore lo sanno molto bene che c'è ancora molto da fare; gli anni 2015, 2016 e parte del 2017 hanno segnato per il nostro paese una rapida e convulsa espansione (effetto BOOM per intenderci) delle surroghe con contestuale, migliorata predisposizione della maggior parte degli istituti che operano nel territorio italiano ad erogare.

Lo dimostra il fatto che gli immobili invenduti sono ancora tanti e la difficoltà di accesso al credito da parte dei nuovi mutuatati (termine con il quale viene oggi identificato il cliente della banca) sono sempre più ricche di insidie; questo sta notevolmente complicando il raggiungimento del punto di equilibrio tra domanda e offerta che determinerebbe la fine della discesa dei prezzi su ampia scala.

 

L’offerta, poi, è molto diversa rispetto al passato, quando le banche praticavano tendenzialmente un unico spread, indipendentemente da quanto capitale si chiedeva in relazione al valore dell’immobile (LOAN TO VALUE o relativo acronimo LTV). Oggi il “loan to value”, ovvero il rapporto tra l'importo del finanziamento concesso da chi presta il denaro e il valore del bene che il prenditore intende porre a garanzia del prestito, è diventato un tassello decisivo per individuare il costo effettivo del mutuo.

L’era dei tassi bassi che si è generata negli ultimi anni ha quindi spinto le banche a offrire mutui con prezzo differenziato in base al “loan to value”. Questo perché l’LTV esprime indirettamente anche il rating del mutuatario; secondo l’attuale “pensiero economico” chi ha una liquidità del 50% è considerato un cliente più solido, tra l’altro potenzialmente in grado di acquistare altri prodotti o mantenere fede agli accordi contrattuali preventivamente pattuiti. Siamo, quindi, lontani dai tempi in cui si concedevano spread scontati anche a clienti con rating inferiori e siamo, quindi, in un ambiente decisamente più prudenziale. Spesse volte ci si nasconde dietro ad un ipotetico e presunto SUPER-VALORE dell’immobile da concedere in garanzia; del tutto ignari che l’epoca delle surroghe e gli studi analitici del settore hanno di pari passo trasformato (per non usare il termine MUTATO radicalmente) i processi di analisi e valutazione, più comunemente chiamati istruttorie: Istruttoria sui mutuatari ed Istruttoria sui beni posti in garanzia.

 

Questo punto può creare (e lo sta creando), non pochi problemi per chi ha già firmato il compromesso di acquisto dell’immobile sulla base del prezzo di vendita stabilito dal venditore e da chi ne fa le veci.

 

Oggi comperare una casa non è per niente facile!  

 

Per metterci al sicuro da ogni possibile e sgradevole sorpresa non resta, quindi, che affidarsi a degli esperti in materia. Uno strumento sempre più usato è rappresentato dalla Consulenza Tecnico - Bancaria messa a disposizione da un esperto Valutatore Immobiliare Certificato al quale affidare l’analisi preventiva della documentazione e lo stato dei luoghi. Il servizio mira ad essere un vero e proprio "ombrello protettivo" per quanti sono in procinto di comperare una casa o vendere un immobile, ma che non vogliono sorprese o intoppi nel momento in cui si andrà a definire il contratto.

 

Il più grande concorrente oggi è il "non far nulla" e affidarsi un po' al "fai da te"; cosa che spesso può andar bene, ma che nasconde molte insidie.

 

01/10/2018: Geom. VIAN DENIS - Valutatore Immobiliare Certificato